商品房销售管理办法城市房地产管理法是什么法

“售后返租”模式及法律关系：“售后返租”，又称售后包租、返租回报、带租约销售。根据《商品房销售管理办法》第四十五条规定，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。1. 行为模式通常情况下，“售后返租”经营模式的操作方式分为以下几个步骤：首先，投资者（即购房者）与开发商签订商品房买卖合同；其次，双方再签订一个返租协议，约定由开发商向投资者回租该商铺，以及各方的权利义务、回租租金、违约责任等；最后，由开发商自行或委托第三方经营管理公司对整个商业广场进行统一的规划招商和经营管理，并按约定向投资者支付租金。2. 法律关系（1）房屋买卖合同关系：是“售后返租”的基础法律关系，法律关系主体为开发商和投资者。开发商通过将整体的商业地产分割为小面积的产权式物业，出售给投资者，并与之签订《商品房买卖合同》，双方建立买卖合同关系。（2）房屋租赁合同关系：法律关系主体为投资者与开发商或开发商指定的委托经营管理公司。在投资者购买了开发商的商业地产后，开发商或开发商指定的经营管理公司又与其签订《房屋租赁合同》，通过返租的方式从所有投资者的手中取得商业地产的整体承租权。（3）房屋转租合同关系：法律关系主体为承租经营者与开发商或开发商委托的经营管理公司。开发商或运营管理公司在取得商业用地的整体承租权后，通常会对外进行统一招商，通过转租地产的方式引进承租经营者，双方形成房屋转租合同关系。（4）委托经营关系：法律关系主体为投资者与开发商或经营管理公司。根据项目的实际情况，

被执行企业名下的商品房预售资金监管账户能否强制执行？商品房预售资金监管账户可以冻结，但扣划需满足法定条件。具体能否强制执行需结合资金用途、项目进度及是否影响工程建设等因素综合判断，核心在于确保资金优先用于项目建设（即“保交楼”）。分析一、法律允许冻结监管账户，但扣划受严格限制1.账户资金性质属于被执行人财产根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第27条【现已更改为《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（2020修正）》第二十五条】，金融机构存款准备金虽禁止冻结，但其他存款（包括监管账户资金）属于可冻结财产。同时，《民诉法解释》第484条明确，扣划需以冻结为前提。参考高院解答，商品房预售资金属开发企业所有，法院可采取冻结措施。2.扣划需保障工程建设资金需求o禁止扣划的情形：若资金用于支付工程款、材料款、工人工资等项目建设必要支出，或项目未竣工，扣划将导致“烂尾楼”风险，法院不得扣划。依据《城市商品房预售管理办法》第11条，预售款必须用于工程建设，且《商品房销售管理办法》第38条明确违规挪用预售款的处罚。o允许扣划的情形：如资金超出工程建设所需，或项目已竣工完成所有权登记，监管账户功能终止，法院可依法扣划多余资金。此外，对于因项目建设产生的债务（如工程款纠纷），可直接从监管账户扣划。二、司法实践贯彻“善意执行”原则1.以“保交楼”为优先目标多个典型案例表明，法院对涉房企执行采取审慎态度：o北京市西城区法院对房企采取“查封房产暂不处置+监管经营收益”的方式，逐步偿还债务；o宜春中院在房企有还款意愿时，

第一，宣传内容属于房屋开发规划范围内的房屋及相关设施。商品房开发范围内的房屋及相关设施指的是商品房开发范围内的房屋及该房屋的相关设施。这里的设施，包括商品房基础设施和公共配套设施。其中，公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。现实生活中，销售人员会在宣传时往往以政府未来规划等为噱头吸引购房者，如未来的学区房、地铁房等，然而这种商品房开发规划范围外的宣传一般认为不构成要约。第二，宣传内容的说明和允诺需要具体明确。“具体明确”是开发商作出对购买商品房特定事项的说明。一般认为包含以下内容：(1)对购房者提供优惠政策，如明确的购房折扣、贷款折扣、赠送面积、车库等。(2)美观性质量的陈述，如房屋外墙、房门、地板等装修标准。(3)使用功能质量的陈述，如供电、供网、排水、燃气、暖气等设施。(4)商品房环境性质量的陈述，对商品房周围环境质量作出的具有明确指标的说明，如声明小区建有“3000平方米绿地”“1000平方米人工湖”以及小区内外配套商业服务。(5)对商品房共有部分的承诺，如公摊面积。第三，该内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。宣传内容如“享受银行贷款折扣”“赠送房屋负一层”“赠送车库”“社区现有配套学校”等符合一般大众观念中重大价值的应当认定为“重大影响”。需要说明的是，对于一般性宣传，如“居住首选”“升值潜力无限”“高端生活品质”等易于被购房者辨别的正常宣传，不应认定为产生重大影响。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十一条之规定，

近日，有市民反映称：滨州市滨城区君樾府项目未取得商品房预售许可证便违规销售。5月23日，据工作人员介绍：目前的活动是交1000元直接锁定房源，可定住具体的房子，开盘后抵房款，目前已有一部分房源（有的户型已都被全部预定）被锁定。 5月26日，就此事向滨城区开发办进行了反馈，开发办崔主任表示该项目未取得商品房预售许可证，具体情况需核实后回复。 5月28日，崔主任回复称:已去现场核实，调查到只收取了2户共2000元的费用，根据相关规定罚款20元，综合考虑后只对开发企业进行批评教育，不予罚款。收取的费用已责令退回客户。而售楼人员所称的“已预定一部分房源”等内容是虚假的，只是营销手段。相关规定: 《滨州市商品房销售管理办法》未取得商品房预售许可证明的,房地产开发企业和商品房承销机构不得进行商品房预售行为,不得委托第三方平台、机构、渠道进行预售,不得以认筹、预定、吸纳会员、购买基金或理财产品等方式收取任何预定款性质的费用。《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。（未经允许，禁止转载）

监管额度是监管账户中确保预售楼栋竣工交付所需的资金额度，《办法》将此分为按清水监管额度和装修监管额度分别测算。对于清水监管额度应按预售房屋清水挂牌价款总额的15%与房屋建筑平均建安费用取高确定。其中，预售工程形象进度要求为正负零（有地下室的）或地上一层顶板浇筑完毕（无地下室的）的商品房项目，按清水挂牌价款总额的25%与房屋建筑平均建安费用取高确定。预售房屋为成品住宅的，装修监管额度按装修挂牌价款总额80%测算。同时，《办法》要求开发企业应当在商品房销售现场显著位置，公示三方监管协议、监管方案和按揭贷款银行合作协议并提醒购房人核实商品房买卖合同、按揭贷款合同等约定的到账账户是否为监管账户。购房人可通过市住建局门户网站，查询项目监管银行、监管账户、所购房屋预售资金入账信息。开发企业在办理商品房买卖合同网签备案时，房屋预售资金应当按要求同步存入监管账户，入账金额应当达到个人住房或商业用房贷款最低首付比例。在预售资金的支取方面，《办法》分为了一般支取和应急支取两种情况。一般支取指监管账户内的资金超过工程建设进度节点应保留余额或监管额度的，开发企业可提出资金支取申请，包括额度内资金支取和额度外资金支取。额度内资金应根据工程建设进度节点，直接拨付给材料方、设备方和施工方，必须专款专用于本预售批次工程建设，包括必需的农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款等相关建设支出。额度外资金可由开发企业提取使用，应当用于本项目建设，优先保障农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款等。应急支取指开发企业因重大经营风险、项目管理不善、销售不畅等原因，

最近传出来一些消息，部分地区的消费品补贴出现了支出过快，甚至少数地区或者渠道骗补的情况，所以对补贴进行了一些限制。这个在具体产业管理领域也算正常，但是从宏观领域，财政和更高层管理者应该有个意识，目前中国给予补贴就能促进消费，这是一件特别好的事情。在中国房地产市场还没有内生企稳之前，逆周期的财政政策完全不应该考虑退出或减量的问题，否则未来所需要的刺激力度会更大——当然政策本身也并没有退出的意思而是在强调“加力扩围”。这不是我的主观臆断，社科院世经所张斌老师在得到APP听书频道有一个宏观经济学专题（需要是听书会员，但该专题本身不需要另外付费），对于逆周期调节问题有非常详细的介绍，推荐收听！

最多炸坏机器。此外，这次爆炸持续时间长、死亡人数多，说明存在连锁反应。这种事故，大概率是违章操作、管理不善，加之火药超量堆放，某处爆炸后装药机器、存药点等受到波及，造成连锁反应。梁国宾：这家公司曾数次被立案或罚款，原因多为“三超一改”，即超范围、超人员、超药量和擅自改变工房用途。烟花爆竹厂几乎所有的事故，均和管理不善、违规操作有关，尤其是“超量储存、超人员生产”。比如按照国家规定，单个工作房每次只能取1.5公斤黑火药，装完再去取。这个药量最多“轰”一下爆燃，不至于把人炸死。而火药临时存放点只能存15公斤黑火药，与工作房之间用防爆墙隔开。每次取火药仅要求一人前往，这样能最大程度保证安全。每年6月底开始，是烟花爆竹行业的“高温假”，必须停产。此时一些厂家为完成订单“赶货”，也是重要安全隐患。二问：山洲烟花厂多次违规被查，是公司的问题，还是相关部门监管不力？钟自奇：多次因违规操作被罚款、停工仍屡教不改，就是企业主的安全意识问题。这种情况在浏阳肯定是不允许的，处罚会更严。企业主和操作人员，都要增强安全意识。出了事故，厂长、安全员、车间主任，都是有责任的。管理其实比所谓的技术升级、产业升级更重要。管理是最大的学问，是确保工厂安全最重要的一环。国家有规章、行业有标准，企业应该有安全规范、具体操作流程，地方政府和管理部门均有相关规范要求，有政府部门要求，工厂不执行，能有什么办法？县长、局长也不能一直守在生产线上。执法方面，相对来说，烟花爆竹四大产区(湖南的浏阳、醴陵和江西的上栗、万载)生产公司配备的人员、重视程度、管理的规范程度要更好，

而非单纯依赖政策额度。3. 房地产风险传导被低估！银行表外涉房资产（如理财非标）规模仍超3万亿元，且房企债务重组进展缓慢。部分城商行房地产贷款占比超30%，需警惕隐性风险暴露。4. 公募补仓逻辑已动摇！尽管沪深300指数银行股权重13.7%，但公募基金正加速变更业绩基准（如转向中证全指），补仓动力减弱。2025年一季度主动基金银行仓位环比下降0.28%，显示机构态度分化。5. 会计准则调整是双刃剑！新会计准则（IFRS9）要求险企将部分银行股计入FVPL（以公允价值计量且其变动计入当期损益），可能放大利润波动。2024年平安人寿因银行股估值变动导致净利润下降12%，印证了这一风险。六、规范分析框架（机构投资版） 1. 收益与风险再平衡模型 - 安全边际测算：采用“股息率+ROE/PB”指标筛选标的，要求股息率＞5%且ROE/PB＞15%，兼顾收益性与成长性。- 风险对冲方案：配置30%可转债（如浦发转债）对冲股价下行风险，同时保留20%流动性应对赎回压力。 2. 政策红利捕捉策略 - 资产负债久期匹配：优先配置剩余期限5年以上的银行永续债（如工行永续债YTM 4.2%），与寿险产品久期（平均8-10年）形成匹配。- 税收优化路径：通过港股通投资银行H股，享受股息红利所得税减免（由20%降至10%），提升税后收益0.5-1个百分点。 3. 动态监测指标体系 - 宏观预警指标：关注制造业PMI（荣枯线50）、商品房销售面积同比（警戒线-10%）、银行不良生成率（阈值1.2%）。- 微观监测维度：跟踪银行股质押率（安全线＜15%）、大股东增减持（连续3个月净增持＞1%）、股息支付率（健康区间30%-50%）。七、结论：从现象描述到本质洞察保险资金配置银行股的核心逻辑，已从“被动避险”转向“主动管理”： -

4. 张海东（原副校长，现任党委副书记） 5. 刘东（原国资处长，现审计处长） 6. 张绍平（现校工会主席） 7. 阿石拉比（原川师大科技开发总公司负责人，现任凉山州州长） 8. 张洪（原建规处，现国资处长） 9. 康胜（原师大投资公司负责人，现党委办公室主任）一、核心违法事实与法律定性（一）、违规转让教育用地，造成国有资产重大流失 1. 土地性质变更违法 2006年，龙泉驿区政府以保障性价格出让151.94亩土地（编号LD2006-11(DM06)）给四川师范大学，限定用途为教职工住宅及配套用地。（见《框架协议》第二条）[附件2]。校方通过全资子公司“川师大投资公司”，将土地违规转让给民营“清风房地产公司”开发商业项目“师大现代花园”，建成50多万平方米商品房（含4225户住宅及4万㎡商铺），其中2000余套做教职员工“团购”，超2000套对外销售[附件1][附件2]。法律依据：违反《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）第24条，涉嫌滥用职权罪（《刑法》第397条）及贪污罪（第382条）。 2. 股权比例造假，涉嫌利益输送《框架协议》第一条约定：川师大出资5500万元（占股37%）、清风房产出资5000万元（占股53%）、高迪公司出资500万元（占股10%）[附件2]。关键矛盾：川师大出资额最高（5500万）却持股比例最低（37%），清风房产出资较少（5000万）反控股53%，显失公平且违背市场原则，存在权力寻租嫌疑。（二）、违建项目“师大现代花园”的系列违法行为 1. 超规划建设（刑事立案标准） 1号楼：规划32层，实际建35层，超建3层；规划层高6米，违规改为3米分层，导致建筑面积超标3.7万平方米。（规划3.4万㎡→实际7.1万㎡）[附件7]。第4栋楼：

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